Undefined

Недавно  ко мне за консультацией обратился человек, который хотел купить небольшой таунхаус в Ленинградской области. Цена и местоположение  объекта его  устраивали, но человек  не   решался на покупку без  стороннего профессионального мнения.  И совершенно правильно не решался, потому что в итоге от покупки он отказался.  Расскажу почему.
 

Сначала хочу акцентировать внимание на следующем аспекте:  люди, планирующие покупку жилья, почти всегда имеют в голове идеальную картинку, как они тут здорово заживут. Через покупку нового дома могут решаться какие-то актуальные семейные задачи: разъехаться или наоборот съехаться с родителями, улучшить условия жизни  детей, осуществить, наконец, свою мечту о личном доме с участком, о том, как чудесно будет просыпаться субботним утром под песни птиц и т.д.  И часто, видя планы объекта от застройщика, потенциальные покупатели мысленно начинают двигать стены, увеличивать жилую площадь,  расставлять мебель. Это совершенно нормально, но тут  кроется  такой подвох: менеджеру  этого объекта надо вам объект продать, разбираться в ваших планах на жизнь в нем менеджер не будет. Он может либо не хотеть этого, либо не мочь, т.к. не обладает пространственным воображением, не знает строительных норм, правил и технологий проведения строительных работ.  Он может пообещать вам что угодно, напеть вам, что все ваши мечты, конечно же, воплотимы.  На деле же может оказаться так, что ваши мечты разобьются  либо о законы, либо о конструктивные ограничения, либо о серьезные финансовые вложения. Это не означает, что объект плохой, просто он для вас может быть не подходящим.

Вернемся к исходному объекту. Времени  на раздумья практически не было, мне нужно было проанализировать объект за пару дней. Запрос от Заказчика выглядел так:

В продолжении нашего разговора отправляю план таунхауса.
Мы хотим:
1. чердак сделать жилым помещением. 
2. увеличить жилую площадь дома
Для этого нам и нужно понять возможность установки лестницы на чердак(мансарду)

В плане уже продумана лестница с первого этажа на второй и проем со второго этажа на мансарду.
По проекту мансарда холодная с  окном, предназначена для хранения вещей.
Мы хотим там обустроить или спальню, или детскую комнату.(жилую комнату)

Лестницей будем пользоваться каждый день. 
Хочется, чтобы лестницы были удобные но при этом не занимали много места. 

Возможно ли лестничный проем между первым и вторым этажом сократить? понятно, что застройщик будет делать проем по проекту. 
Нам кажется(судя просто по вариантам лестниц в интернете), что бывают варианты лестничных проемов, которые занимают меньшую площадь.
То есть возможно ли уже готовый проем для лестницы между первым и вторым этажом корректировать? сделать меньше и заложить пол? Если это возможно, то просим продумать лестничный портал с первого до третьего этажа?

Люба, и такой вопрос: на чердаке присутствуют ригели. На плане их нет. Занимаетесь ли Вы вопросом переноски ригелей? то есть продумать и просчитать, как можно поднять ригели выше? 

все юр.вопросы мы узнаем. На данной стадии надо понять можем ли мы обустроить мансарду.
сайт застройщика мы рассматриваем 65 кв.м 
http://luonto.land/villages/solnechniy-ostrov.html 

Видим именно те персональные пожелания по использованию объекта, о которых я писала выше.  Заказчик сказал, что менеджеры уверяют его, что все возможно!  И очень торопят его внести оплату, т.к.  у них «заканчивается супер акция». Когда вам такое говорят - это серьезный повод задуматься!

Сайт застройщика  http://luonto.land/villages/solnechniy-ostrov.html  вполне обычный, технической информации минимум. По запросу клиенту предоставили планы и разрезы.


 Обращаю внимание, что это чертежи  стадии «проект», в ней отражены основные принципиальные решения и габариты, но это не рабочие чертежи, по которым дом строят, в реальности построенный объект может отличаться от планов стадии «Проект». Поэтому просить  у застройщика надо планы стадии «Рабочая документация» или «Исполнительная документация» (в штампе должны стоять буквы РД или И), если нет возможности посмотреть объект вживую.
Но раз у нас только проектные планы, то работаем с тем, что есть. Я проанализировала планировки на предмет соответствия их планам Заказчика.  Вот мои выводы:
 

  1. Запроектированная застройщиком лестница сейчас выполнена уже очень компактно. Я бы сказала даже чересчур. Ее уклон 45%- довольно круто. При этом ширина ступени 22 см, это годится для ноги 35 размера. Для мужчины, особенно высокого,  такой размер уже очень некомфортен. Вероятность того, что будете спотыкаться, велика. Уменьшать ее еще просто некуда.

      Для наглядности отрезала лист бумаги  по ширине ступени 22см, поставила обувь 35 и 46 размера. С размером ноги больше 35 подниматься, а особенно спускаться будет очень неудобно, а Заказчик акцентировал внимание на том, что ему нужна удобная лестница. То есть изначально одно из основных требований не проходит.
  2. Не вижу возможности уменьшать существующий лестничный проем, иначе  будете биться головой о перекрытие.
     
  3. Сделать лестницу на чердак теоретически можно из помещения 8, для этого только придется расширить отверстие в перекрытии, иначе лестницу не вставить. Сама лестница при этом так же будет не очень удобная. Возможно, потребуются дополнительные опоры под увеличенный проем.
  4. Помещение 8 (спальня по плану) сейчас имеет площадь 12 кв. метров. После инсталляции в это помещение лестницы помещение станет проходным, либо вообще отделять его перегородкой по середине простенка между окнами.
  5. Сама идея использовать чердак под жилую комнату дает много вопросов:
    - как сейчас утепляется чердак и утепляется ли вообще. Если утеплитель заложен по верху плиты перекрытия, и чердак полностью холодный - это сложная затратная история. Если утеплитель заложен между стропилами, то какой толщины? Если его недостаточно для обеспечения нужной температуры в жилом помещении, то это проблема. Придется пирог кровли перебирать полностью. Вижу на картинках застройщика небольшой мезонин с окном. Эту деталь так же необходимо утеплять, менять остекление,  скорее всего. Для утепления необходимо делать теплотехнические расчеты,  иначе через какое-то время вы можете столкнуться с явлением грибка на стенах и плесени, которые  сложно вывести.
    -отдельный вопрос отопление чердака.
    - высота чердака небольшая, если дополнительно его утеплять, она еще уменьшится. Может для спальни и ничего страшного, но вы должны понимать, что это неполноценное жилое пространство.
    - надо подумать  как вы будете проветривать эту зону, окно судя по картине, не открывается. Если вставлять окно открывающееся, то это уже изменение фасада, его надо согласовывать.
     
  6. Что касается конструктивных элементов и их переноса- это очень серьезный вопрос. Адресовать его надо конструкторам, проходить согласование с автором проекта. Я такими вопросами не занимаюсь.

 Резюме:

На мой взгляд, делать из чердака жилую комнату нецелесообразно по следующим причинам:

  1. Устройство лестницы заберет место у уже существующей комнаты. То есть вы урезаете одну комнату,  которая к тому же имеет нормальную высоту, чтобы сделать совсем небольшое неполноценное (из-за размеров и высоты) пространство.
     
  2. Скорее всего, придется заниматься вопросами утепления чердака. Это большие расходы. Цена полученных жилых метров будет неоправданно высокой.
     
  3. Качество жилых метров на чердаке будет сомнительным, если не решить вопросы вентиляции. Спать  в непроветриваемом пространстве нельзя, это может повлечь ухудшения здоровья.

Отобразила вышесказанное на чертежах.

Заказчик все посмотрел, и ушел общаться с менеджером застройщика еще. В результате общения ему сказали, что проем на чердак, вероятно, «немного в другом месте». Меня это не удивляет, ведь нам изначально  дали проектные, а не рабочие чертежи.  Так же не удивляет то, что реальный чертеж с привязками отверстия на чердак застройщик искал неделю, при этом суперакция по цене на этот таунхаус все не заканчивалась!

В итоге выдали рабочий чертеж  перекрытия (с буквой «Р» в штампе), где отверстие на чердак имеет размеры и понятно где оно находится в пространстве.

В соответствии с этим чертежом отверстие на чердак было совсем в другом месте, нежели на проектном плане.  Планируемую лестницу надо было бы располагать иначе, о чем я Заказчику сообщила.



Так же Заказчик выслал мне фотографии объекта.

Не до конца поняла, сделал ли он их сам или ему их дал менеджер, но фотографии плану не соответствуют на 180градусов. Отразила это на чертежах.


Еще по фото мне не понравилось отверстие в монолитном перекрытии  под лестницу. Было ощущение, что не хватает опор на первом этаже под такое большое  отверстие в этом месте.  Обратилась в коллеге конструктору, он мои опасения подтвердил. Сказал, что только в случае  усиленного армирования плиты можно сделать такое отверстие без дополнительных опор. Но у нас это эконом сегмент, ни о каком переармировании здесь речь идти не может!
 

Получалось, что реализовать намеченные Заказчиком планы в этом таунхаузе было бы сложно и затратно. 

На основании моего анализа Заказчик принял решение этот объект не покупать, поискать что-то  более подходящее под его конкретные пожелания и менее проблемное с конструктивной точки зрения.  Хотя изначально цена и место его устраивали, а менеджеры уверяли, что все можно сделать,  как он хочет! Будьте бдительны, когда хотите потратить большие деньги на недвижимость.  Если застройщик по какой-то причине не может предоставить вам актуальные данные,  чертежи, дать объяснения по материалам и конструкциям объекта недвижимости, то это повод поискать что-то другое.