Undefined

Недавно начала работу  над новым проектом.  3 комнатная квартира с большой кухней-гостиной, двумя санузлами и остекленной лоджией в новом высотном доме. Площадь почти 100квадратных метров.   На днях была приемка квартиры у застройщика. Результат увиденного заставил впасть ненадолго в оцепенение. Поэтому захотелось написать о том, на что надо обязательно обращать внимание еще на этапе выбора и покупки квартиры, особенно в стоящемся доме, чтобы потом не пришлось отказываться от запланированных решений и не сожалеть о своем выборе. Речь пойдет именно о физических параметрах, технологических  и технических аспектах, которые влияют на выбор эстетического,планировочного и функционального решения вашей будущей квартиры. Не рассматриваются параметры экономики, расположения,  инфраструктуры. 
При выборе квартиры необходимо заранее определиться в приоритетах действий, которые вы будете совершать в квартире.  Например, кому-то принципиально наличие ванны, у кого-то есть животные на уличном выгуле и нужен душевой поддон, кто-то в серьез занимается велоспортом и нужно место для хранения, кто-то любит готовить и очень нуждается в правильно расставленной кухонной мебели и т.д. То есть сначала надо составить список приоритетов и каждую потенциально подходящую квартиру анализировать по этому  списку. Но тут есть проблема!

На сайтах разнообразных жилых комплексов  в основном представлены красивые, вкусно оформленные демонстрационные материалы, но часто нет конкретных цифр и данных, которые очень сильно могут повлиять на выбор квартиры. Потенциальный покупатель обращается в отдел продаж, где часто сидят люди, которые не компетентны в вопросах строительства, у них стоит задача продать. В ход пускаются все возможные стратегии маркетинга, при этом порой очень важные аспекты упускаются из виду покупателей, порой намеренно.

Я составила примерный список вопросов с расшифровкой их сути, которые лучше  задать в отделе продаж. Вопросы для отдела продаж неудобные, скорее всего на них будут отвечать уклончиво, пуская в силу все чары и обаяние. Не ведитесь на это, добивайтесь конкретных ответов ,если их нет,а вам эта информация принципиальна, то лучше поискать другие варианты. Итак, вопросы:

  1. Ориентация дома относительно сторон света.
    От того, куда выходят окна вашей квартиры, будет зависеть, будете ли вы видеть солнечные лучи в своих комнатах или нет. Все чаще мне попадаются квартиры, окна  которых выходят  почти на север. Это будет означать, что солнце никогда не проникнет к вам в квартиру. Информацию, полученную от застройщика, лучше проверить хотя бы через яндекс карты  (север всегда направлен вверх в картах), сталкивалась с тем, что застройщики дают неверную информацию.  Если есть возможность, то лучше съездить в солнечный день и посмотреть самим местоположение, оценить, куда светит солнце.
  2. Какие планы по развитию окружающей территории?
    Может получиться так, что даже выходящие на юг окна не пропустят в вашу квартиру солнечный свет, если напротив  возникнет очередной  гигантский жилой комплекс.
  3. Что находится под квартирой?
    Касается покупателей квартир на 2 и 3 этажах, когда под ними расположены коммерческие помещения. Тут важно смотреть на звукоизоляцию между квартирой и коммерческим помещением. Еще смотрите на форму нижележащего этажа. Если коммерческий этаж  западает внутрь, а ваша квартира нависает над ним, то обязательно просите план  системы отопления (см. вопрос про стояки отопления ниже)), т.к. велика вероятность того, что ваша квартира будет опутана трубами отопления.
  4. Какие  размеры  окон?
    На красивых картинках на сайтах застройщика такой информации нет. Но надо спрашивать. Сталкивалась со случаями, когда вместо окна в комнате была узкая балконная дверь с глухим низом.
  5. Материал и дизайн остекленной лоджии.
    Остекленные лоджии сейчас делают повсеместно. Тут важно понимать,  как решено остекление и ограждение. Бывает, что прозрачный витраж идет от пола до потолка и это хороший вариант, т.к.  не будет затенения комнаты.  Но чаще идет глухой низ из кирпича и только потом стеклянная часть. Мне встречались варианты, когда высота глухой части ограждения была 1,3м.  Если лоджия при этом еще и глубокая, то солнце вообще может к вам в комнату не попасть. Солнцу  будет мешать глухая часть ограждения и падающая тень от вышележащей лоджии. Поэтому, если наличие солнечного света в квартире является для вас приоритетным,  уточняйте материал ограждения лоджии, тип остекления и глубину лоджии.
  6. Какая высота подоконников?
    Важный параметр, если вы мечтаете задействовать подоконник как рабочую плоскость для кухни или рабочего кабинета. Стандартная высота кухонной столешницы 90-92см, высота рабочей поверхности письменного стола 72-74см.  Если высота подоконника у вас низкая, реализация кухонной идеи становится  трудновыполнимой (сложно будет открывать и мыть окно), а идея с рабочим столом потребует определенного технического решения.
  7. Способ подключения радиаторов отопления.
    Очень важный параметр, который может повлиять на выбор квартиры. Именно получения этой информации советую настоятельно добиваться от менеджера по продажам!! Если вам этой информации не дают, то стоит серьезно подумать о том, чтобы поискать другой вариант.  Система отопления в многоквартирном доме - довольно затратная статься для застройщика, многие на этом экономят. Способ подводки труб отопления к радиаторам может быть разным. Важно, чтобы вы знали до покупки,  какой именно у вас способ.
     Сравните, подводка труб в напольной  стяжке. Такой способ является лучшим с точки зрения  эстетики и возможностей  расстановки мебели. Трубы не мешают полету фантазии.


    Совсем другое,  когда стояки проходят вертикально. При покупке квартиры в строящемся доме вы не видите, как проходят трубы и очень важно требовать эту информацию у застройщика. Такая картина стояков отопления открылась мне и моим Заказчикам при приемке квартиры на днях.



     Нам придется очень серьезно подумать над  расстановкой мебели, какие-то изначальные варианты будем менять, т.к. из-за труб они  уже не пройдут.
    В чем сложность получения информации по стоякам? В том, что очень часто продажи квартир открывают на стадии, когда проект жилого комплекса прошел экспертизу и получил разрешение на строительство. При этом рабочая документация на дом выше фундамента часто еще не готова у проектировщика. Квартиры продают по стадии «проект» (в ней отражены принципиальные решения по дому, но нет деталей), поработав над красивыми картинками в отделе маркетинга. А вам нужна «рабочая документация раздела ОВ» (отопление и вентиляция), именно там показаны все трассы и понятно где в вашей квартире будут проходить трубы. Так и спрашивайте в отделе продаж: «Покажите, пожалуйста, лист рабочей документации раздела ОВ, где показаны стояки отопления подходящей мне квартиры». На чертеже должны быть показаны  условные обозначения, тогда вы сможете разобраться, что на нем  изображено.
  8. Расположение труб канализации  и водоснабжения в санузлах.
    Больная тема! Такая же как стояки отопления. Проектирование инженерных сетей у меня вызывает больше всего недоумения. Мало знать площадь санузла и его размеры, необходимо знать, где проходят трубы. Только тогда можно понять, получится ли у вас разместить ванну или подключить стиральную машину. Почти повсеместно стояки горячей и холодной воды разнесены в противоположные углы санузла.  Поэтому в санузле возникнут сантехнические короба, влияющие на эстетику и геометрию, на выбор и размещение сантехнических приборов. Надо понимать, что сам короб имеет конструкцию, а значит и толщину, это, как правило, крадет еще 5-7 см. Еще размеры санузла уменьшаются на толщину отделочного слоя и выравнивающего состава (на плитку с клеем необходимо по 1,5см с каждой стороны санузла, +1-2 см на выравнивание стен, если они относительно ровные). Можно конечно оставлять магистральные  трубы и горизонтальную  разводку открытыми, но это на любителя.
     Вот, к примеру, санузлы из последней квартиры. На сайте застройщика была картинка с планировкой квартиры, где в санузлах была нарисована сантехника. Когда Заказчики спрашивали про материалы стен, им дали лист из архитектурного проекта, где санузлы выглядели уже чуть иначе. Видно, что инженерные коммуникации предусмотрены в   нишах. Но это кусок архитектурного раздела, не раздела ВК (водопровод и канализация), поэтому информация тут не достоверная.

    А реальность такова, что часть стояков проходит в нише, а часть в другом углу. Чтобы установить ванну без перепланировки (а ее в нашем случае и не сделать из-за несущих конструкций), потребуется много думать и искать какие-то хитрые варианты самой ванны.


    Бывает, что люди годами мечтают о ванне, работают долго и упорно, чтобы заработать деньги на квартиру, где они наконец-то сделают нормальную ванную комнату.  В результате получается, что ванну- то поставить  нельзя…  
  9.  Высота потолков.
     Параметр важный, т.к. сильно влияет на концепцию освещения квартиры и тип отделки потолка. Если высота небольшая, то про встроенный свет можно забыть, т.к. это может занять до 10 см от высоты. А вдруг вы долго мечтали про современный умный архитектурный свет, который предполагает встроенный монтаж?Или про нишу для штор, чтобы не видеть карниз вообще.  Это странно, но порой информация  о высоте потолков является секретной. Мои последние  заказчики с трудом раздобыли ее в группе дольщиков  в контакте, застройщик ее дать не смог. Высота по факту оказалось 2,56 см, поэтому понятно, почему  продавец квартир не дал этого параметра. Если вычесть конструкцию пола  и отделочный слой потолка, то будем иметь в лучшем случае 2,5м.  Это не бьет с рекламными лозунгами застройщика.
  10. Расположение несущих стен.
    Если вы планируете делать в квартире перепланировку, то важно понимать заранее,  где у вас в квартире несущие стены. От этого зависят возможности перепланировки и ее последующего согласования.
  11. Размещение и конструкции вентиляционных шахт.
    Последнее время сталкиваюсь с тем, что Управляющие  компании,  которые  занимаются обслуживанием домов, не разрешают собственникам квартир вешать мебель на конструкции вентиляционных шахт, о чем прописано в правилах эксплуатации дома. Некоторые застройщики  на уровне проектирования предусматривают  обшивку бетонных вентиляционных  блоков  газобетонными блоками, как раз для того, чтобы дать возможность собственнику размещать мебель по своему усмотрению. Особенно это актуально для кухни.
    Посмотрите на план квартиры и расположение вентиляционных шахт, прикиньте, как вы планируете разместить кухонную мебель. Если получается, что мебель попадает в зону вентиляционной шахты, то узнайте, какие требования есть к установке оборудования и мебели  на шахте, нет ли ограничений, которые могут поменять ваши планы.
  12. Место расположения электрического щитка.
    Особенно если прихожая у вас небольшая, это будет важной информацией. Т.к. размещение шкафа или вешалки для одежды придется увязывать  с местоположением электрического щитка. Это не такой принципиальный вопрос как тема коммуникаций или высоты потолков, но тоже влияет на планировочное решение и уровень удобства.
  13. Размеры простенков от дверных проемов до перегородок комнат.
    Важный момент, влияющий на бюджет ремонта и функциональность квартиры.
    Дело в том, что проектировщики при производстве проекта  часто не учитывают такие вещи, как ширина наличника двери, глубина гардероба, размер стиральной машины, размеры отделочных слоев  и т.д.
    Когда, к примеру, размер от дверного проема до перегородки 60см, то это значит, что вплотную к стене с дверным проемом  поставить шкаф не получится, т. к. сам шкаф имеет глубину 60см + размер наличника съест еще см 7, и еще  отделочный слой стены. Важно прикинуть расстановку мебели и понять, поместятся ли все ваши предметы мебели в существующие условия. Возможно, какие-то проемы придется переносить, а это затраты на демонтаж и монтаж. Для некоторых покупателей непредвиденные расходы не желательны или даже критичны, поэтому лучше все по максимуму узнать заранее. Иногда есть возможность попросить застройщика сместить проемы в нужную вам сторону, если ваша квартира еще не построена. Но надо узнавать.

Резюмируя все вышесказанное,  могу дать совет:  обратитесь к профессионалам (архитекторам или к экспертам по недвижимости, которые  понимают тонкости  проектирования и строительства) при выборе квартиры. Они подскажут вам, какие вопросы задать менеджеру по продажам квартиры, помогут выйти на нужных людей (инженер застройщика или проектировщики), расскажут вам о плюсах и минусах выбранного решения, уберегут от покупки неудобной, нефункциональной  квартиры, которая потребует дополнительных вложений. Квартиры стоят миллионы рублей. Небольшая  сумма  денег, потраченная  на консультацию специалиста,  сможет сберечь вам  время и деньги, нервы, а главное поможет выбрать наиболее оптимальный вариант квартиры, в которой вам и вашей семье будет наиболее комфортно.